SALUDOS DE LA PRESI

SALUDOS DE LA PRESI

Estimados presidentes:

A continuación paso a detallaros todos los conocimientos que he adquirido ejerciendo el cargo de Presidenta de mi Comunidad. Espero que os pueden ser de mucha utilidad para aquellos que como yo, se preocupen por los asuntos comunitarios.

Un saludo.

domingo, 14 de octubre de 2012

CONTRATACIÓN DE UN ADMINISTRADOR DE FINCAS

Lo normal es la contratación de un Administrador que también realice las funciones de Secretario, es decir, un Secretario-Administrador.

Un Administrador es un profesional y no un asalariado, por lo tanto, sus honorarios deberían ser de 12 pagas al año. Aunque parezca algo muy obvio, deciros que hay algunos Administradores que cobran 14 pagas al año, os lo digo por experiencia.

El importe mensual de los honorarios de un Administrador varía muchísimo de unos a otros, pues en Granada sus honorarios no están regulados por el CAF (Colegio de Administradores de Fincas), por lo tanto, os aconsejo pedir presupuesto a varios profesionales.

A la hora de contratar a un Administrador, habrá que tener en cuenta que queden reflejados en el contrato los siguientes puntos:


  • La duración del contrato deberá ser por un año, prorrogándose tácitamente en periodos iguales, coincidiendo con el ejercicio económico de la Comunidad de Propietarios.

  • En el contrato aparecerá el importe mensual de los honorarios del Administrador incluido el IVA correspondiente.

  • Deberá incluir en el precio la reclamación a morosos por vía amistosa y ante los Juzgados mediante Petición inicial de Proceso Monitorio interpuesta por la Comunidad.


  • Deberá incluir en el precio todas las Juntas Extraordinarias para el caso de que tuvieran que celebrarse durante el año. Deciros que algunos Administradores las cobran aparte.

  • En caso de cese antes de finalizar el año, en el contrato deberá reflejarse si el cese anticipado tiene algún tipo de indemnización por parte de la Comunidad. Lo habitual es que no penalicen a la Comunidad por un cese anticipado pero para no pillaros los dedos es mejor que este hecho quede reflejado en el contrato. El cese de un Administrador deberá realizarse en Junta Extraordinaria (Artículo 13, punto 7 de la Ley de Propiedad Horizontal).

  • El Administrador deberá estar dado de alta en la Agencia Española de Protección de Datos.     
    

En la gestión de comunidades de propietarios, le corresponden al Administrador de Fincas las obligaciones fijadas en el art. 20 de la Ley de Propiedad Horizontal (velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios; preparar el plan de gastos e ingresos; atender a la conservación y entretenimiento de la casa; ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros; actuar, en su caso, como Secretario de la Junta, custodiando la documentación; y todas las demás atribuciones que le confiera la Junta) pero, al margen de las mismas, debe asesorar a la comunidad, controlar los proveedores, dar cuenta de siniestros a las compañías de seguros; ocuparse de las relaciones laborales con los empleados de la finca, aplicando las normas de convenio y las modalidades contractuales más favorables, practicando las liquidaciones de la Seguridad Social y las que fiscalmente procedan; llevar una adecuada contabilidad; advertir sobre la morosidad; y una función, quizá de las más importantes, que es el mantenimiento de la convivencia entre los componentes de la comunidad.

Cuando actúa como Secretario de la Comunidad, que es casi en todos los casos, de acuerdo con el Presidente debe convocar la Junta, asistir a la reunión, que normalmente dirige, redactar el acta y practicar las notificaciones que procedan.

En el asesoramiento global a la comunidad, debe cumplimentar todas las obligaciones que incumben al inmueble, así como informar y cuando proceda tramitar la solicitud de ayudas o subvenciones a las que pueda tener derecho el edificio en los casos de rehabilitación o de obras de reparación protegidas.

El Administrador de Fincas deberá tener contratado un Seguro de Responsabilidad Civil en la que pudiera haber incurrido por omisión o negligencia en su actuación profesional.

En cuanto a que el Administrador deba estar colegiado o no, desde mi punto de vista no es relevante, pues la cualidad más importante que debería tener todo Administrador es la honradez, la cual a veces brilla por su ausencia en algunos de estos profesionales.

Comentaros que cuando yo llegué a la Presidencia y tuve acceso a la cuenta bancaria de la Comunidad, así como a alguna documentación, pude comprobar cómo el Administrador que gestionaba mi Comunidad desde hacía ocho años aparte de mal gestor era un gran sinvergüenza, pues entre su actuación destacaban: pagos indebidos; importes de facturas aumentados; gastos que no existen; gastos no imputables a la Comunidad; descuadres contables; cuotas mal cobradas en recibos domiciliados; pago de recargos indebidos; pago de facturas dobles; contratos sin firmar; inspección Applus no satisfactoria; cobros de cuotas en efectivo falseadas; documentos entregados (remesas y libro de caja) cuyos importes se han manipulado; datos e importes irreales u omitidos en los “Balances Generales” y “Resumen de Cuentas”; alteración de fechas de los periodos en los “Balances Generales” y “Resumen de Cuentas”, etc.

Una vez cesado este Administrador, presenté una reclamación en el Colegio de Administradores de Fincas de mi ciudad, Granada y tras presentar más de 300 folios demostrando la indebida gestión de su colegiado, la resolución del mismo fue el Archivo de las Actuaciones. Asimismo, durante la tramitación de dicha reclamación, fue el propio Colegio de Administradores de Fincas el que tuvo una actuación lamentable en cuanto a: el incorrecto proceder por el reiterado incumplimiento del artículo 35 apartado a) de la Ley 30/1992 de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común a cuya Ley está sujeta la actividad de estos Colegios, así como el incumplimiento del artículo 35 apartado i) de la Ley 30/1992 por no facilitarme el ejercicio de mis derechos (por no informar del plazo legal para dictar resolución; por mentir sobre la fecha en que su colegiado presentó las alegaciones; por no querer facilitarme copia de las alegaciones del colegiado; etc.). Por todo lo expuesto, y tras la resolución del Colegio de Administradores de Fincas de Granada, presenté en forma y plazo un Recurso de Alzada ante el Consejo Andaluz de Colegios de Administradores de Fincas, que es el órgano superior jerárquico del Colegio de Administradores de Fincas de Granada, siendo la resolución del mismo que yo, Presidenta de mi Comunidad, no tenía legitimidad para interponer dicho recurso por lo cual declararon la inadmisibilidad del mismo.

Por lo tanto, no considero importante que un Administrador de Fincas esté colegiado o no, pues al ser éstos los que le pagan al Colegio una cuota, es lógico pensar que el corporativismo sea brutal, provocando una gran indefensión al ciudadano y a la sociedad. Es por ello, que si el Administrador incurre en apropiación indebida, tanto de dinero como de documentación (ambos tipificados penalmente), acudáis a los Tribunales que seguramente serán más efectivos que los Colegios de Administradores de Fincas.

Comentaros que el Administrador, en su condición de Secretario, debe custodiar a disposición de los titulares toda la documentación de la Comunidad. Es decir, cualquier propietario podrá consultar cuando desee la documentación de la Comunidad.

Una prueba de un Administrador honrado será la presentación por éste de una copia del extracto bancario en la celebración de la Junta Ordinaria, donde coincida el importe del saldo bancario a fecha del cierre del ejercicio con el importe presentado por el Administrador en su Balance Contable.

Por último, comentaros que siempre hay resquicios por donde estos profesionales podrán meternos un gol, como puede ser en las facturas de Fontaneros, Electricistas, etc. siempre que trabajen habitualmente para ellos. Pero después de ilustraros sobre este tema, espero que el circulo podáis estrecharlo tanto que se quede en una mínima expresión. Por desgracia las Comunidades son una fuente de ingresos para muchos depravados dado el poco control que hay por parte de los cargos de la Junta, pues pocos presidentes repiten más de un año.

A tener en cuenta:

·       Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (siempre la tendréis actualizada en el portal Noticias Jurídicas).

·    Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común (siempre la tendréis actualizada en el portal Noticias Jurídicas).

·       Estatutos del Colegio de Administradores de Fincas de Granada (BOJA núm. 213, de 27 de octubre 2008, de la página 35 a la página 50).

·       Estatutos del Consejo Andaluz de Colegios Territoriales de Administradores de Fincas (BOJA núm. 58, de 24 de marzo 2004, de la página 7.349 a la página 7.354).

·        Ley 10/2003, de 6 de noviembre, reguladora de los Colegios Profesionales de Andalucía (BOJA núm. 227, de 25 de noviembre 2003, de la página 24.743 a la página 24.752).

4 comentarios:

  1. Muy buen aporte, estoy totalmente de acuerdo contigo.

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    1. Gracias por tus palabras y por tu tiempo.

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  2. El problema entiendo es cuando el Administrador de Fincas está contratado directamente por la CP, a nivel laboral, Es decir, cobra una nómina.

    En estos casos, si se desea rescindir no queda otra que realizarlo entiendo con la normativa laboral vigente.

    Esta situación os la habéis encontrado?

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  3. Estimada Esther,comentarte que al principio de mi exposición ya digo que un Administrador de fincas es un profesional. Por lo tanto, cuando las comunidades contratan sus servicios no pasa a ser asalariado de la comunidad, es decir, la comunidad no le paga una nómina ni le da de alta en la Seguridad Social. Un profesional (Abogado, Administrador de Fincas, etc.) es autónomo. La Comunidad que contrata sus servicios solo le paga mensualmente los honorarios acordados. Espero haber resuelto tus dudas.

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