SALUDOS DE LA PRESI

SALUDOS DE LA PRESI

Estimados presidentes:

A continuación paso a detallaros todos los conocimientos que he adquirido ejerciendo el cargo de Presidenta de mi Comunidad. Espero que os pueden ser de mucha utilidad para aquellos que como yo, se preocupen por los asuntos comunitarios.

Un saludo.

martes, 5 de febrero de 2013

COMENTA TU EXPERIENCIA

Con vuestros testimonios podremos ayudarnos mutuamente para luchar contra aquellos que abusan de las Comunidades.

Por ello, a través de este blog, pretendo aumentar mis conocimientos sobre este tema y así entre todos saber cómo actuar ante situaciones análogas.

 

EMPRESA CONSTRUCTORA

Si el edificio es de construcción nueva es muy importante que lo observéis, sobre todo, durante los tres primeros años. El motivo es el siguiente:

·      Durante el primer año, el constructor ha de responder por los daños materiales derivados de una deficiente ejecución.

·       Durante tres años, todos los agentes que intervienen en el proceso de la edificación responderán por los daños materiales en el edificio causados por vicios o defectos que afecten a la habitabilidad.

Aunque las responsabilidades y garantías duran diez años, es muy importante que tengáis claro que durante diez años, todos los agentes que intervienen en el proceso de la edificación responderán por los defectos que resulten de vicios o defectos que afecten a la seguridad estructural del edificio.

Asimismo, es necesario que sepáis que las acciones para exigir responsabilidades prescriben en el plazo de dos años, al igual que las de repetición contra los agentes presuntamente responsables. Es decir, las acciones para exigir la responsabilidad prevista por vicios o defectos prescribirán en el plazo de dos años, a contar desde que se produzcan dichos daños.

Por todo lo expuesto anteriormente, ante cualquier vicio o defecto que observéis en el edificio, es necesario notificarlo de forma fehaciente a la constructora, promotora, etc. a través de Burofax, para que quede constancia de vuestra notificación, y siempre acompañado por un dictamen pericial (habrá que enviarle una copia del dictamen pericial a cada uno de los responsables que aparezca en el mismo), el cual puede realizarlo un arquitecto o un arquitecto técnico, en el que, el profesional encargado de realizar dicho dictamen, deberá pronunciarse expresamente sobre los siguientes puntos:

·         Descripción sobre los defectos constructivos observados.

·         Causa de los defectos constructivos observados.

·        Agente o agentes de la Edificación responsables de la causa de los defectos (si es posible determinarlos, y en caso contrario, que explique por qué no es posible determinarlos).

·         Posible solución técnica a los defectos constructivos.

·         Presupuesto de ejecución de la solución técnica propuesta.

El profesional encargado de realizar el dictamen pericial debe someterlo a visado de su Colegio Profesional, de esta manera al visarlo el Colegio Profesional avala la profesionalidad con la que se hizo. El coste del visado no es alto y sirve como prueba en caso de terminar en los Tribunales. Tiene más validez que un Acta Notarial, ya que ésta solamente reflejaría que existe un defecto pero no la causa que lo provoca ni el responsable.

Al reflejarse en el dictamen pericial el presupuesto de ejecución de la solución técnica propuesta, podremos ofrecer a los responsables una alternativa: o reparan los defectos ellos mismos conforme a la solución propuesta por nuestro perito, o bien pagan por adelantado el importe presupuestado para ello, también por nuestro perito. Es decir, se barajarían dos posibilidades: que el responsable se haga cargo de subsanar los defectos constructivos observados o que éste entregue el importe reflejado en el presupuesto y sea la Comunidad la que se encargue de contratar a una empresa para subsanar dichos defectos.

Hay que señalarles a los responsables un plazo razonable para que resuelvan el problema, transcurrido el cual es mejor acudir a los Tribunales.

Para que el profesional encargado de realizar el dictamen pericial pueda llevarlo a cabo será necesario que pueda consultar el proyecto del edificio, que es el conjunto de documentos mediante los cuales se definen y determinan las exigencias técnicas de las obras.

Según el artículo 7 de la LOE (Ley de Ordenación de la Edificación): Una vez finalizada la obra, el proyecto, con la incorporación, en su caso, de las modificaciones debidamente aprobadas, será facilitado al promotor por el director de obra para la formalización de los correspondientes trámites administrativos. A dicha documentación se adjuntará, al menos el acta de recepción, la relación identificativa de los agentes que han intervenido durante el proceso de edificación, así como la relativa a las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones, de conformidad con la normativa que le sea de aplicación. Toda la documentación a que hace referencia los apartados anteriores, que constituirá el Libro del Edificio, será entregada a los usuarios finales del edificio.

En el caso de que no se os haya entregado el Libro del Edificio, podréis conseguir el proyecto del edificio por dos vías: a través del Colegio de Arquitectos (aunque conseguirlo a través del mismo supone un gran desembolso económico pues además de las tasas habría que pagar las copias aparte, eso sí no es necesario pedir copia de todo el proyecto, se pueden pedir copias de aquellos planos que necesite el profesional para realizar el dictamen pericial) o solicitando ver el proyecto en el Área de Urbanismo de vuestro Ayuntamiento (para ver el proyecto podréis ir acompañados por el profesional encargado de realizar el dictamen pericial y en el momento se podrán solicitar copias de aquellos planos que éste necesite para realizar el mismo. Es la forma más económica de haceros con aquellos planos que necesitéis).

Por lo que se refiere a las Garantías por daños materiales ocasionados por vicios o defectos en la construcción, la Ley establece, para los edificios de viviendas, la suscripción obligatoria por el constructor, durante el plazo de un año, de un seguro de daños materiales o de caución, o bien la retención por el promotor de un 5% del coste de la obra para hacer frente a los daños materiales ocasionados por una deficiente ejecución. Se establece igualmente para los edificios de vivienda la suscripción obligatoria por el promotor de un seguro que cubra los daños materiales que ocasionen en el edificio el incumplimiento de las condiciones de habitabilidad o que afecten a la seguridad estructural en el plazo de tres y diez años, respectivamente. No se admiten franquicias para cubrir los daños en el supuesto de un año, y no podrán exceder del 1% del capital asegurado para los otros dos supuestos.

Espero que con toda esta información no os pase como a mi Comunidad, que al reclamarle a la Constructora-Promotora, transcurridos 9 años de la entrega del edificio, la subsanación de fisuras en los revestimientos de las fachadas del edificio y de filtraciones de agua provocadas por la mala instalación de los tubos del aire acondicionado, finalmente vamos a tener que gastarnos unos cinco mil euros en arreglarlo nosotros. Es por eso que al principio os hacía bastante hincapié en cuanto a los tres primeros años. En nuestro caso, al no ser nada que afecte a la estructura del edificio, la Constructora-Promotora rehusó hacerse cargo tras hacerle la oportuna notificación.

A tener en cuenta:

·        Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (siempre la tendréis actualizada en el portal Noticias Jurídicas).

domingo, 14 de octubre de 2012

CONTRATACIÓN DE UN ADMINISTRADOR DE FINCAS

Lo normal es la contratación de un Administrador que también realice las funciones de Secretario, es decir, un Secretario-Administrador.

Un Administrador es un profesional y no un asalariado, por lo tanto, sus honorarios deberían ser de 12 pagas al año. Aunque parezca algo muy obvio, deciros que hay algunos Administradores que cobran 14 pagas al año, os lo digo por experiencia.

El importe mensual de los honorarios de un Administrador varía muchísimo de unos a otros, pues en Granada sus honorarios no están regulados por el CAF (Colegio de Administradores de Fincas), por lo tanto, os aconsejo pedir presupuesto a varios profesionales.

A la hora de contratar a un Administrador, habrá que tener en cuenta que queden reflejados en el contrato los siguientes puntos:


  • La duración del contrato deberá ser por un año, prorrogándose tácitamente en periodos iguales, coincidiendo con el ejercicio económico de la Comunidad de Propietarios.

  • En el contrato aparecerá el importe mensual de los honorarios del Administrador incluido el IVA correspondiente.

  • Deberá incluir en el precio la reclamación a morosos por vía amistosa y ante los Juzgados mediante Petición inicial de Proceso Monitorio interpuesta por la Comunidad.


  • Deberá incluir en el precio todas las Juntas Extraordinarias para el caso de que tuvieran que celebrarse durante el año. Deciros que algunos Administradores las cobran aparte.

  • En caso de cese antes de finalizar el año, en el contrato deberá reflejarse si el cese anticipado tiene algún tipo de indemnización por parte de la Comunidad. Lo habitual es que no penalicen a la Comunidad por un cese anticipado pero para no pillaros los dedos es mejor que este hecho quede reflejado en el contrato. El cese de un Administrador deberá realizarse en Junta Extraordinaria (Artículo 13, punto 7 de la Ley de Propiedad Horizontal).

  • El Administrador deberá estar dado de alta en la Agencia Española de Protección de Datos.     
    

En la gestión de comunidades de propietarios, le corresponden al Administrador de Fincas las obligaciones fijadas en el art. 20 de la Ley de Propiedad Horizontal (velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios; preparar el plan de gastos e ingresos; atender a la conservación y entretenimiento de la casa; ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros; actuar, en su caso, como Secretario de la Junta, custodiando la documentación; y todas las demás atribuciones que le confiera la Junta) pero, al margen de las mismas, debe asesorar a la comunidad, controlar los proveedores, dar cuenta de siniestros a las compañías de seguros; ocuparse de las relaciones laborales con los empleados de la finca, aplicando las normas de convenio y las modalidades contractuales más favorables, practicando las liquidaciones de la Seguridad Social y las que fiscalmente procedan; llevar una adecuada contabilidad; advertir sobre la morosidad; y una función, quizá de las más importantes, que es el mantenimiento de la convivencia entre los componentes de la comunidad.

Cuando actúa como Secretario de la Comunidad, que es casi en todos los casos, de acuerdo con el Presidente debe convocar la Junta, asistir a la reunión, que normalmente dirige, redactar el acta y practicar las notificaciones que procedan.

En el asesoramiento global a la comunidad, debe cumplimentar todas las obligaciones que incumben al inmueble, así como informar y cuando proceda tramitar la solicitud de ayudas o subvenciones a las que pueda tener derecho el edificio en los casos de rehabilitación o de obras de reparación protegidas.

El Administrador de Fincas deberá tener contratado un Seguro de Responsabilidad Civil en la que pudiera haber incurrido por omisión o negligencia en su actuación profesional.

En cuanto a que el Administrador deba estar colegiado o no, desde mi punto de vista no es relevante, pues la cualidad más importante que debería tener todo Administrador es la honradez, la cual a veces brilla por su ausencia en algunos de estos profesionales.

Comentaros que cuando yo llegué a la Presidencia y tuve acceso a la cuenta bancaria de la Comunidad, así como a alguna documentación, pude comprobar cómo el Administrador que gestionaba mi Comunidad desde hacía ocho años aparte de mal gestor era un gran sinvergüenza, pues entre su actuación destacaban: pagos indebidos; importes de facturas aumentados; gastos que no existen; gastos no imputables a la Comunidad; descuadres contables; cuotas mal cobradas en recibos domiciliados; pago de recargos indebidos; pago de facturas dobles; contratos sin firmar; inspección Applus no satisfactoria; cobros de cuotas en efectivo falseadas; documentos entregados (remesas y libro de caja) cuyos importes se han manipulado; datos e importes irreales u omitidos en los “Balances Generales” y “Resumen de Cuentas”; alteración de fechas de los periodos en los “Balances Generales” y “Resumen de Cuentas”, etc.

Una vez cesado este Administrador, presenté una reclamación en el Colegio de Administradores de Fincas de mi ciudad, Granada y tras presentar más de 300 folios demostrando la indebida gestión de su colegiado, la resolución del mismo fue el Archivo de las Actuaciones. Asimismo, durante la tramitación de dicha reclamación, fue el propio Colegio de Administradores de Fincas el que tuvo una actuación lamentable en cuanto a: el incorrecto proceder por el reiterado incumplimiento del artículo 35 apartado a) de la Ley 30/1992 de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común a cuya Ley está sujeta la actividad de estos Colegios, así como el incumplimiento del artículo 35 apartado i) de la Ley 30/1992 por no facilitarme el ejercicio de mis derechos (por no informar del plazo legal para dictar resolución; por mentir sobre la fecha en que su colegiado presentó las alegaciones; por no querer facilitarme copia de las alegaciones del colegiado; etc.). Por todo lo expuesto, y tras la resolución del Colegio de Administradores de Fincas de Granada, presenté en forma y plazo un Recurso de Alzada ante el Consejo Andaluz de Colegios de Administradores de Fincas, que es el órgano superior jerárquico del Colegio de Administradores de Fincas de Granada, siendo la resolución del mismo que yo, Presidenta de mi Comunidad, no tenía legitimidad para interponer dicho recurso por lo cual declararon la inadmisibilidad del mismo.

Por lo tanto, no considero importante que un Administrador de Fincas esté colegiado o no, pues al ser éstos los que le pagan al Colegio una cuota, es lógico pensar que el corporativismo sea brutal, provocando una gran indefensión al ciudadano y a la sociedad. Es por ello, que si el Administrador incurre en apropiación indebida, tanto de dinero como de documentación (ambos tipificados penalmente), acudáis a los Tribunales que seguramente serán más efectivos que los Colegios de Administradores de Fincas.

Comentaros que el Administrador, en su condición de Secretario, debe custodiar a disposición de los titulares toda la documentación de la Comunidad. Es decir, cualquier propietario podrá consultar cuando desee la documentación de la Comunidad.

Una prueba de un Administrador honrado será la presentación por éste de una copia del extracto bancario en la celebración de la Junta Ordinaria, donde coincida el importe del saldo bancario a fecha del cierre del ejercicio con el importe presentado por el Administrador en su Balance Contable.

Por último, comentaros que siempre hay resquicios por donde estos profesionales podrán meternos un gol, como puede ser en las facturas de Fontaneros, Electricistas, etc. siempre que trabajen habitualmente para ellos. Pero después de ilustraros sobre este tema, espero que el circulo podáis estrecharlo tanto que se quede en una mínima expresión. Por desgracia las Comunidades son una fuente de ingresos para muchos depravados dado el poco control que hay por parte de los cargos de la Junta, pues pocos presidentes repiten más de un año.

A tener en cuenta:

·       Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (siempre la tendréis actualizada en el portal Noticias Jurídicas).

·    Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común (siempre la tendréis actualizada en el portal Noticias Jurídicas).

·       Estatutos del Colegio de Administradores de Fincas de Granada (BOJA núm. 213, de 27 de octubre 2008, de la página 35 a la página 50).

·       Estatutos del Consejo Andaluz de Colegios Territoriales de Administradores de Fincas (BOJA núm. 58, de 24 de marzo 2004, de la página 7.349 a la página 7.354).

·        Ley 10/2003, de 6 de noviembre, reguladora de los Colegios Profesionales de Andalucía (BOJA núm. 227, de 25 de noviembre 2003, de la página 24.743 a la página 24.752).

sábado, 18 de agosto de 2012

CONTRATACIÓN DE UNA EMPRESA MANTENEDORA DE ASCENSORES

Lo más lógico será tener contrato con la empresa instaladora de los ascensores. Aunque lo más lógico a veces suponga un abuso por parte de algunas empresas de este sector.

A los pocos meses de acceder al cargo de Presidenta y a través de la cuenta de la Comunidad pude comprobar como todos los meses la empresa mantenedora de ascensores de mi Comunidad cobraba alguna reparación. Conclusión, el modus operandi de algunas empresas de ascensores, lo sé después de hablar con presidentes de otras Comunidades, es campar a sus anchas sin que nadie les controle las reparaciones que realizan ni los mantenimientos. Por lo tanto, tened mucho cuidado con esas pequeñas facturas mensuales que seguramente en la mayoría de los casos no se ciñan a la realidad.
Debéis saber que antes de cambiar cualquier pieza la empresa debe notificárselo a la comunidad, aunque se escuden en que no avisan porque si no incumplirían la normativa y tendrían que parar los ascensores. Totalmente falso, pues según el Real Decreto 2291/1985, de 8 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento de Aparatos de Elevación y Manutención de los mismos las empresas conservadoras cumplirán, como mínimo, lo siguiente:
  • Tener cubierta la responsabilidad civil que pueda derivarse de su actuación, mediante la correspondiente póliza de seguros por la cuantía que se indique en la correspondiente itc (instrucción técnica complementaria).

Art. 11. Los conservadores, con independencia de lo que especifiquen las itc, adquirirán por su parte las siguientes obligaciones en relación con los aparatos cuyo mantenimiento o reparación tengan contratado:
  • Poner por escrito en conocimiento del propietario o arrendatario, en su caso, los elementos del aparato que han de sustituirse, por apreciar que no se encuentran en las condiciones precisas para que aquel ofrezca las debidas garantías de buen funcionamiento, o si el aparato no cumple las condiciones vigentes que le son aplicables.
  • Conservar, desde la última inspección periódica realizada por el órgano territorial competente, la documentación correspondiente, justificativa de las fechas de visita, resultado de las revisiones de conservación, elementos sustituidos e incidencias que se consideren dignas de mención, entregándose una copia de la misma al propietario o arrendatario, en su caso.
  • Comunicar al propietario del aparato la fecha en que le corresponde solicitar la inspección periódica.
De hecho en algunos contratos también se refleja la obligación de notificar cualquier reparación antes de realizarla pero, sin embargo, dichas empresas hacen caso omiso del punto donde se refleja claramente esta circunstancia.
Una cláusula genérica en todos los contratos de este tipo de empresas es la indemnización del 50 % de los pagos pendientes por rescisión anticipada del contrato. Sabed que esta es una cláusula Abusiva contemplada en el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias (podéis buscar esta ley en Google, seleccionando el portal "Noticias Jurídicas" ya que en este portal siempre están las leyes actualizadas). Al ser una cláusula abusiva sería nula de pleno derecho.
La duración del contrato deberá de ser de 1 año, prorrogable en periodos iguales. No aceptéis periodos superiores a 1 año, pues el contrato dejaría de ser legal y válido, convirtiéndose en una cláusula Abusiva contemplada también en el mismo Real Decreto reflejado en el párrafo anterior.
Recordar que una Cláusula Abusiva siempre es nula de pleno derecho.
Si queremos cambiar de empresa, tendremos en cuenta que:
  • Caso de cambiar de empresa de mantenimiento, ésta está obligada por ley a entregar una consola de mantenimiento sin restricciones, para poder realizar el mantenimiento del ascensor, ya que forma parte del correcto funcionamiento del ascensor, por tanto el sistema patentado no imposibilita que cualquier técnico cualificado pueda repararlo.
  • Se puede exigir la consola de los ascensores ya que sin ella el sistema está incompleto e incumple la normativa, dado que no se le puede hacer el mantenimiento obligado.
  • La empresa está obligada por ley a vender aparatos que tengan todos los componentes para su correcto funcionamiento y mantenimiento, la venta de un componente incompleto que impida realizar algunas de las tareas legalmente exigidas, representa un hecho denunciable por varias vías.
  • Una empresa que vende productos incompletos, esgrimiendo una patente por la que somete y coarta la libre elección de la comunidad, no está actuando conforme a la ley.

Otro punto a considerar, son las inspecciones que hay que realizar obligatoriamente transcurridos ciertos años. Los años para realizar la inspección varía según el tipo de edificio y el número de viviendas. Si en la primera inspección han sacado deficiencias, estar pendientes de que éstas se subsanan y se realiza una segunda inspección que salga limpia, ya que si esto no ocurre la Consejería de Industria os podría multar y precintar los ascensores por no estar en las condiciones adecuadas para su uso.
Por lo demás, solamente deciros que negociéis los contratos con las empresas, ya que si les apretáis un poco seguro que podéis mejorar condiciones y precio, ya que siempre suelen incumplir algún punto del contrato.

CONTRATACIÓN DE UNA EMPRESA DE LIMPIEZA

A la hora de contratar una empresa de limpieza debéis tener bien claro que la empresa sea legal, y que el personal de limpieza encargado de la limpieza del edificio esté asegurado por dicha empresa pues si no estuviera asegurado, la Comunidad será responsable subsidiaria del pago de la Seguridad Social correspondiente a la empresa por dicho personal.

En cuanto al contrato, que esté lo suficientemente claro y bien redactado para que no dé lugar a equívocos: frecuencia de limpieza (diario, semanal, mensual, trimestral, anual, etc.) de las diferentes zonas del edificio (cocheras, portal, terrazas, etc.); si incluye algún tipo de mantenimiento aparte de la limpieza (cambio de bombillas, mantenimiento de cerraduras, etc.) en cuyo caso se deberá especificar si solo incluye la mano de obra o también incluye los materiales cambiados; detalle de la limpieza de cocheras (es muy importante mantener limpios los pozos de las bombas de achique) y terrazas (es muy importante mantener limpias las canales para que no se obstruyan las bajantes).

Importantísimo es que en el contrato se refleje el cambio de limpiadora en cualquier momento si no os gusta, os preguntaréis ¿porqué?, muy fácil, porque en el momento que queráis cambiar de empresa de limpieza la empresa entrante tendrá que subrogar al personal de limpieza de la empresa saliente, con lo cual si  queréis cambiar de personal de limpieza porque no os gusta,  no arreglaréis nada cambiando de empresa pues gracias al convenio colectivo de limpieza de edificios y locales de centros no hospitalarios (convenio por el que se rigen las Comunidades) la empresa entrante está obligada a quedarse con el personal de la empresa saliente. Es un poco surrealista pero la subrogación se contempla en dicho convenio.

Debéis saber que la empresa de limpieza está obligada a entregaros los TC1 y TC2 mensualmente, para lo cual debéis tener en cuenta que el empresario los paga a mes vencido, es decir, los TC1 y TC2 del mes de Enero se pagan a final de Febrero.

Cualquier problema que surja con el personal de limpieza (incumplimiento de horarios, tareas, etc.) deberéis informar siempre al empresario para que sea éste el que lo comunique a los trabajadores y tome las medidas oportunas. Si el empresario no hace nada con la conducta inadecuada de sus trabajadores, de la cual ha sido informado, es hora de utilizar el Burofax para que quede constancia de vuestra notificación al empresario. De esta manera, si el empresario persistiera  en su actitud de no corregir la conducta de sus trabajadores podréis rescindir el contrato en 24 horas por incumplimiento reiterado sin tener que indemnizar a la empresa por no avisar con antelación de su cese.

La empresa de limpieza debe facilitaros los partes de horario-trabajo del personal de limpieza de diario  así como los partes de trabajo de aquellas tareas que no sean diarias o semanales. Asímismo, la empresa deberá hacer supervisiones periódicas a su personal de limpieza para controlar el horario y sus tareas.

Cualquier incumplimiento del contrato tanto por parte del personal de limpieza como del empresario debe ser notificado de inmediato, no lo permitais, ya que algunas empresas se aprovechan de que en las Comunidades no hay mucho control para cobrar servicios no prestados al no estar encima de ellos.

Recordar hay muchas empresas de limpieza legales, eficaces y a buen precio como para conformarse con empresas de segunda (os lo digo por experiencia).

En Google podeis buscar el convenio colectivo de limpieza de edificios y locales de centros no hospitalarios, si quereis estar bien informados.