Lo normal es la contratación de un
Administrador que también realice las funciones de Secretario, es decir, un
Secretario-Administrador.
Un Administrador es un profesional y
no un asalariado, por lo tanto, sus honorarios
deberían ser de 12 pagas al año.
Aunque parezca algo muy obvio, deciros que hay algunos Administradores que
cobran 14 pagas al año, os lo digo por experiencia.
El importe mensual de los honorarios
de un Administrador varía muchísimo de unos a otros, pues en Granada sus
honorarios no están regulados por el CAF (Colegio de Administradores de Fincas),
por lo tanto, os aconsejo pedir presupuesto a varios profesionales.
A la hora de contratar a un
Administrador, habrá que tener en cuenta que queden reflejados en el
contrato los siguientes puntos:
- La duración del contrato deberá ser por
un año, prorrogándose tácitamente en periodos iguales, coincidiendo con el
ejercicio económico de la
Comunidad de Propietarios.
- En el contrato aparecerá el importe mensual de los honorarios del
Administrador incluido el IVA correspondiente.
Deberá incluir en el precio la reclamación a morosos
por vía amistosa y ante los Juzgados mediante Petición inicial de Proceso
Monitorio interpuesta por la
Comunidad.
- Deberá incluir en el precio todas las Juntas
Extraordinarias para el caso de que tuvieran que celebrarse durante el año.
Deciros que algunos Administradores las cobran aparte.
- En caso de cese antes de finalizar el año, en el
contrato deberá reflejarse si el cese anticipado tiene algún tipo de
indemnización por parte de la
Comunidad. Lo habitual es que no penalicen a la Comunidad por un cese
anticipado pero para no pillaros los dedos es mejor que este hecho quede
reflejado en el contrato. El cese de un Administrador deberá realizarse en
Junta Extraordinaria (Artículo 13, punto 7 de la Ley de Propiedad Horizontal).
- El Administrador deberá estar dado de alta en la Agencia Española
de Protección de Datos.
En la
gestión de comunidades de propietarios, le corresponden al Administrador de
Fincas las obligaciones fijadas en el art. 20 de la Ley de Propiedad Horizontal (velar por el buen
régimen de la casa, sus instalaciones y servicios; preparar el plan de gastos e
ingresos; atender a la conservación y entretenimiento de la casa; ejecutar los
acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los
cobros; actuar, en su caso, como Secretario de la Junta, custodiando la
documentación; y todas las demás atribuciones que le confiera la Junta) pero,
al margen de las mismas, debe asesorar a la comunidad, controlar los
proveedores, dar cuenta de siniestros a las compañías de seguros; ocuparse de
las relaciones laborales con los empleados de la finca, aplicando las normas de
convenio y las modalidades contractuales más favorables, practicando las
liquidaciones de la Seguridad Social y las que fiscalmente procedan; llevar una adecuada contabilidad; advertir sobre la morosidad; y una
función, quizá de las más importantes, que es el mantenimiento de la
convivencia entre los componentes de la comunidad.
Cuando actúa como Secretario de la
Comunidad, que es casi en todos los casos, de acuerdo con el Presidente debe
convocar la Junta, asistir a la reunión, que normalmente dirige, redactar el
acta y practicar las notificaciones que procedan.
En el asesoramiento global a la
comunidad, debe cumplimentar todas las obligaciones que incumben al inmueble,
así como informar y cuando proceda tramitar la solicitud de ayudas o
subvenciones a las que pueda tener derecho el edificio en los casos de rehabilitación
o de obras de reparación protegidas.
El
Administrador de Fincas deberá tener contratado un Seguro de Responsabilidad
Civil en la que pudiera haber incurrido por omisión o negligencia en su
actuación profesional.
En cuanto a que el Administrador deba estar colegiado o no,
desde mi punto de vista no es relevante, pues la cualidad más importante que
debería tener todo Administrador es la honradez, la cual a veces brilla por su
ausencia en algunos de estos profesionales.
Comentaros que cuando yo llegué a la
Presidencia y tuve acceso a la cuenta bancaria de la Comunidad, así como a
alguna documentación, pude comprobar cómo el Administrador que gestionaba mi
Comunidad desde hacía ocho años aparte de mal gestor era un gran sinvergüenza, pues
entre su actuación destacaban: pagos indebidos; importes de facturas
aumentados; gastos que no existen; gastos no imputables a la Comunidad;
descuadres contables; cuotas mal cobradas en recibos domiciliados; pago de
recargos indebidos; pago de facturas dobles; contratos sin firmar; inspección
Applus no satisfactoria; cobros de cuotas en efectivo falseadas; documentos
entregados (remesas y libro de caja) cuyos importes se han manipulado; datos e
importes irreales u omitidos en los “Balances Generales” y “Resumen de Cuentas”;
alteración de fechas de los periodos en los “Balances Generales” y “Resumen de
Cuentas”, etc.
Una vez cesado este Administrador,
presenté una reclamación en el Colegio de Administradores de Fincas de mi
ciudad, Granada y tras presentar más de 300 folios demostrando la indebida
gestión de su colegiado, la resolución del mismo fue el Archivo de las
Actuaciones. Asimismo, durante la tramitación de dicha reclamación, fue el
propio Colegio de Administradores de Fincas el que tuvo una actuación
lamentable en cuanto a: el incorrecto proceder por el reiterado incumplimiento
del artículo 35 apartado a) de la Ley 30/1992 de Régimen Jurídico de las
Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común a cuya Ley
está sujeta la actividad de estos Colegios, así como el incumplimiento del
artículo 35 apartado i) de la Ley 30/1992 por no facilitarme el ejercicio de
mis derechos (por no informar del plazo legal para dictar resolución; por
mentir sobre la fecha en que su colegiado presentó las alegaciones; por no
querer facilitarme copia de las alegaciones del colegiado; etc.). Por todo lo expuesto,
y tras la resolución del Colegio de Administradores de Fincas de Granada,
presenté en forma y plazo un Recurso de Alzada ante el Consejo Andaluz de
Colegios de Administradores de Fincas, que es el órgano superior jerárquico del
Colegio de Administradores de Fincas de Granada, siendo la resolución del mismo
que yo, Presidenta de mi Comunidad, no tenía legitimidad para interponer dicho
recurso por lo cual declararon la inadmisibilidad del mismo.
Por lo tanto, no considero
importante que un Administrador de Fincas esté colegiado o no, pues al ser
éstos los que le pagan al Colegio una cuota, es lógico pensar que el
corporativismo sea brutal, provocando una gran indefensión al ciudadano y a la
sociedad. Es por ello, que si el Administrador incurre en apropiación indebida,
tanto de dinero como de documentación (ambos tipificados penalmente), acudáis a
los Tribunales que seguramente serán más efectivos que los Colegios de
Administradores de Fincas.
Comentaros que el Administrador, en su condición de Secretario, debe custodiar a
disposición de los titulares toda la documentación de la Comunidad. Es
decir, cualquier propietario podrá consultar cuando desee la documentación de
la Comunidad.
Una prueba de un Administrador
honrado será la presentación por éste de una copia del extracto bancario en la
celebración de la Junta Ordinaria, donde coincida el importe del saldo bancario
a fecha del cierre del ejercicio con el importe presentado por el Administrador
en su Balance Contable.
Por último, comentaros que siempre
hay resquicios por donde estos profesionales podrán meternos un gol, como puede
ser en las facturas de Fontaneros, Electricistas, etc. siempre que trabajen
habitualmente para ellos. Pero después de ilustraros sobre este tema, espero
que el circulo podáis estrecharlo tanto que se quede en una mínima expresión.
Por desgracia las Comunidades son una fuente de ingresos para muchos depravados
dado el poco control que hay por parte de los cargos de la Junta, pues pocos
presidentes repiten más de un año.
A
tener en cuenta:
·
Ley
49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (siempre la tendréis
actualizada en el portal Noticias Jurídicas).
· Ley
30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones
Públicas y del Procedimiento Administrativo Común (siempre la tendréis
actualizada en el portal Noticias Jurídicas).
·
Estatutos
del Colegio de Administradores de Fincas de Granada (BOJA núm. 213, de 27 de
octubre 2008, de la página 35 a la página 50).
·
Estatutos
del Consejo Andaluz de Colegios Territoriales de Administradores de Fincas
(BOJA núm. 58, de 24 de marzo 2004, de la página 7.349 a la página 7.354).
·
Ley
10/2003, de 6 de noviembre, reguladora de los Colegios Profesionales de
Andalucía (BOJA núm. 227, de 25 de noviembre 2003, de la página 24.743 a la
página 24.752).