·
Durante el primer año, el constructor ha de
responder por los daños materiales derivados de una deficiente ejecución.
·
Durante tres años, todos los agentes que
intervienen en el proceso de la edificación responderán por los daños
materiales en el edificio causados por vicios o defectos que afecten a la
habitabilidad.
Aunque las responsabilidades y
garantías duran diez años, es muy importante que tengáis claro que durante diez años, todos los
agentes que intervienen en el proceso de la edificación responderán por los
defectos que resulten de vicios o
defectos que afecten a la seguridad estructural del edificio.
Asimismo, es necesario que sepáis
que las acciones para exigir responsabilidades prescriben en el plazo de dos
años, al igual que las de repetición contra los agentes presuntamente
responsables. Es decir, las acciones
para exigir la responsabilidad prevista por vicios o defectos prescribirán en
el plazo de dos años, a contar desde que se produzcan dichos daños.
Por todo lo expuesto anteriormente,
ante cualquier vicio o defecto que observéis en el edificio, es necesario
notificarlo de forma fehaciente a la constructora, promotora, etc. a través de
Burofax, para que quede constancia de vuestra notificación, y siempre
acompañado por un dictamen pericial (habrá que enviarle una copia del dictamen
pericial a cada uno de los responsables que aparezca en el mismo), el cual
puede realizarlo un arquitecto o un arquitecto técnico, en el que, el
profesional encargado de realizar dicho dictamen, deberá pronunciarse
expresamente sobre los siguientes puntos:
·
Descripción
sobre los defectos constructivos observados.
·
Causa
de los defectos constructivos observados.
·
Agente
o agentes de la Edificación responsables de la causa de los defectos (si es
posible determinarlos, y en caso contrario, que explique por qué no es posible
determinarlos).
·
Posible
solución técnica a los defectos constructivos.
·
Presupuesto
de ejecución de la solución técnica propuesta.
El profesional encargado de realizar
el dictamen pericial debe someterlo a visado de su Colegio Profesional, de esta
manera al visarlo el Colegio Profesional avala la profesionalidad con la que se
hizo. El coste del visado no es alto y sirve como prueba en caso de terminar en
los Tribunales. Tiene más validez que un Acta Notarial, ya que ésta solamente
reflejaría que existe un defecto pero no la causa que lo provoca ni el
responsable.
Al reflejarse en el dictamen
pericial el presupuesto de ejecución de la solución técnica propuesta, podremos
ofrecer a los responsables una alternativa: o reparan los defectos ellos mismos
conforme a la solución propuesta por nuestro perito, o bien pagan por
adelantado el importe presupuestado para ello, también por nuestro perito. Es
decir, se barajarían dos posibilidades: que el responsable se haga cargo de
subsanar los defectos constructivos observados o que éste entregue el importe reflejado
en el presupuesto y sea la Comunidad la que se encargue de contratar a una
empresa para subsanar dichos defectos.
Hay que señalarles a los
responsables un plazo razonable para que resuelvan el problema, transcurrido el
cual es mejor acudir a los Tribunales.
Para que el profesional encargado de
realizar el dictamen pericial pueda llevarlo a cabo será necesario que pueda
consultar el proyecto del edificio, que es el conjunto de documentos mediante
los cuales se definen y determinan las exigencias técnicas de las obras.
Según el artículo 7 de la LOE (Ley de Ordenación de la Edificación):
Una vez finalizada la obra, el proyecto, con la incorporación, en su caso, de
las modificaciones debidamente aprobadas, será facilitado al promotor por el
director de obra para la formalización de los correspondientes trámites
administrativos. A dicha documentación se adjuntará, al menos el acta de
recepción, la relación identificativa de los agentes que han intervenido
durante el proceso de edificación, así como la relativa a las instrucciones de
uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones, de conformidad con la
normativa que le sea de aplicación. Toda
la documentación a que hace referencia los apartados anteriores, que
constituirá el Libro del Edificio, será entregada a los usuarios finales del
edificio.
En el caso de que no se os haya
entregado el Libro del Edificio, podréis conseguir el proyecto del edificio por
dos vías: a través del Colegio de Arquitectos (aunque conseguirlo a través del
mismo supone un gran desembolso económico pues además de las tasas habría que
pagar las copias aparte, eso sí no es necesario pedir copia de todo el
proyecto, se pueden pedir copias de aquellos planos que necesite el profesional
para realizar el dictamen pericial) o solicitando ver el proyecto en el Área de
Urbanismo de vuestro Ayuntamiento (para ver el proyecto podréis ir acompañados
por el profesional encargado de realizar el dictamen pericial y en el momento
se podrán solicitar copias de aquellos planos que éste necesite para realizar
el mismo. Es la forma más económica de haceros con aquellos planos que
necesitéis).
Por lo que se refiere a las Garantías por daños materiales
ocasionados por vicios o defectos en la construcción, la Ley establece, para
los edificios de viviendas, la suscripción obligatoria por el constructor,
durante el plazo de un año, de un seguro de daños materiales o de caución, o
bien la retención por el promotor de un 5% del coste de la obra para hacer
frente a los daños materiales ocasionados por una deficiente ejecución. Se
establece igualmente para los edificios de vivienda la suscripción obligatoria
por el promotor de un seguro que cubra los daños materiales que ocasionen en el
edificio el incumplimiento de las condiciones de habitabilidad o que afecten a
la seguridad estructural en el plazo de tres y diez años, respectivamente. No
se admiten franquicias para cubrir los daños en el supuesto de un año, y no
podrán exceder del 1% del capital asegurado para los otros dos supuestos.
Espero que con toda esta información
no os pase como a mi Comunidad, que al reclamarle a la Constructora-Promotora,
transcurridos 9 años de la entrega del edificio, la subsanación de fisuras en
los revestimientos de las fachadas del edificio y de filtraciones de agua
provocadas por la mala instalación de los tubos del aire acondicionado,
finalmente vamos a tener que gastarnos unos cinco mil euros en arreglarlo
nosotros. Es por eso que al principio os hacía bastante hincapié en cuanto a
los tres primeros años. En nuestro caso, al no ser nada que afecte a la
estructura del edificio, la Constructora-Promotora rehusó hacerse cargo tras
hacerle la oportuna notificación.
A
tener en cuenta:
·
Ley
38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (siempre la
tendréis actualizada en el portal Noticias Jurídicas).
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