SALUDOS DE LA PRESI

SALUDOS DE LA PRESI

Estimados presidentes:

A continuación paso a detallaros todos los conocimientos que he adquirido ejerciendo el cargo de Presidenta de mi Comunidad. Espero que os pueden ser de mucha utilidad para aquellos que como yo, se preocupen por los asuntos comunitarios.

Un saludo.

martes, 5 de febrero de 2013

EMPRESA CONSTRUCTORA

Si el edificio es de construcción nueva es muy importante que lo observéis, sobre todo, durante los tres primeros años. El motivo es el siguiente:

·      Durante el primer año, el constructor ha de responder por los daños materiales derivados de una deficiente ejecución.

·       Durante tres años, todos los agentes que intervienen en el proceso de la edificación responderán por los daños materiales en el edificio causados por vicios o defectos que afecten a la habitabilidad.

Aunque las responsabilidades y garantías duran diez años, es muy importante que tengáis claro que durante diez años, todos los agentes que intervienen en el proceso de la edificación responderán por los defectos que resulten de vicios o defectos que afecten a la seguridad estructural del edificio.

Asimismo, es necesario que sepáis que las acciones para exigir responsabilidades prescriben en el plazo de dos años, al igual que las de repetición contra los agentes presuntamente responsables. Es decir, las acciones para exigir la responsabilidad prevista por vicios o defectos prescribirán en el plazo de dos años, a contar desde que se produzcan dichos daños.

Por todo lo expuesto anteriormente, ante cualquier vicio o defecto que observéis en el edificio, es necesario notificarlo de forma fehaciente a la constructora, promotora, etc. a través de Burofax, para que quede constancia de vuestra notificación, y siempre acompañado por un dictamen pericial (habrá que enviarle una copia del dictamen pericial a cada uno de los responsables que aparezca en el mismo), el cual puede realizarlo un arquitecto o un arquitecto técnico, en el que, el profesional encargado de realizar dicho dictamen, deberá pronunciarse expresamente sobre los siguientes puntos:

·         Descripción sobre los defectos constructivos observados.

·         Causa de los defectos constructivos observados.

·        Agente o agentes de la Edificación responsables de la causa de los defectos (si es posible determinarlos, y en caso contrario, que explique por qué no es posible determinarlos).

·         Posible solución técnica a los defectos constructivos.

·         Presupuesto de ejecución de la solución técnica propuesta.

El profesional encargado de realizar el dictamen pericial debe someterlo a visado de su Colegio Profesional, de esta manera al visarlo el Colegio Profesional avala la profesionalidad con la que se hizo. El coste del visado no es alto y sirve como prueba en caso de terminar en los Tribunales. Tiene más validez que un Acta Notarial, ya que ésta solamente reflejaría que existe un defecto pero no la causa que lo provoca ni el responsable.

Al reflejarse en el dictamen pericial el presupuesto de ejecución de la solución técnica propuesta, podremos ofrecer a los responsables una alternativa: o reparan los defectos ellos mismos conforme a la solución propuesta por nuestro perito, o bien pagan por adelantado el importe presupuestado para ello, también por nuestro perito. Es decir, se barajarían dos posibilidades: que el responsable se haga cargo de subsanar los defectos constructivos observados o que éste entregue el importe reflejado en el presupuesto y sea la Comunidad la que se encargue de contratar a una empresa para subsanar dichos defectos.

Hay que señalarles a los responsables un plazo razonable para que resuelvan el problema, transcurrido el cual es mejor acudir a los Tribunales.

Para que el profesional encargado de realizar el dictamen pericial pueda llevarlo a cabo será necesario que pueda consultar el proyecto del edificio, que es el conjunto de documentos mediante los cuales se definen y determinan las exigencias técnicas de las obras.

Según el artículo 7 de la LOE (Ley de Ordenación de la Edificación): Una vez finalizada la obra, el proyecto, con la incorporación, en su caso, de las modificaciones debidamente aprobadas, será facilitado al promotor por el director de obra para la formalización de los correspondientes trámites administrativos. A dicha documentación se adjuntará, al menos el acta de recepción, la relación identificativa de los agentes que han intervenido durante el proceso de edificación, así como la relativa a las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones, de conformidad con la normativa que le sea de aplicación. Toda la documentación a que hace referencia los apartados anteriores, que constituirá el Libro del Edificio, será entregada a los usuarios finales del edificio.

En el caso de que no se os haya entregado el Libro del Edificio, podréis conseguir el proyecto del edificio por dos vías: a través del Colegio de Arquitectos (aunque conseguirlo a través del mismo supone un gran desembolso económico pues además de las tasas habría que pagar las copias aparte, eso sí no es necesario pedir copia de todo el proyecto, se pueden pedir copias de aquellos planos que necesite el profesional para realizar el dictamen pericial) o solicitando ver el proyecto en el Área de Urbanismo de vuestro Ayuntamiento (para ver el proyecto podréis ir acompañados por el profesional encargado de realizar el dictamen pericial y en el momento se podrán solicitar copias de aquellos planos que éste necesite para realizar el mismo. Es la forma más económica de haceros con aquellos planos que necesitéis).

Por lo que se refiere a las Garantías por daños materiales ocasionados por vicios o defectos en la construcción, la Ley establece, para los edificios de viviendas, la suscripción obligatoria por el constructor, durante el plazo de un año, de un seguro de daños materiales o de caución, o bien la retención por el promotor de un 5% del coste de la obra para hacer frente a los daños materiales ocasionados por una deficiente ejecución. Se establece igualmente para los edificios de vivienda la suscripción obligatoria por el promotor de un seguro que cubra los daños materiales que ocasionen en el edificio el incumplimiento de las condiciones de habitabilidad o que afecten a la seguridad estructural en el plazo de tres y diez años, respectivamente. No se admiten franquicias para cubrir los daños en el supuesto de un año, y no podrán exceder del 1% del capital asegurado para los otros dos supuestos.

Espero que con toda esta información no os pase como a mi Comunidad, que al reclamarle a la Constructora-Promotora, transcurridos 9 años de la entrega del edificio, la subsanación de fisuras en los revestimientos de las fachadas del edificio y de filtraciones de agua provocadas por la mala instalación de los tubos del aire acondicionado, finalmente vamos a tener que gastarnos unos cinco mil euros en arreglarlo nosotros. Es por eso que al principio os hacía bastante hincapié en cuanto a los tres primeros años. En nuestro caso, al no ser nada que afecte a la estructura del edificio, la Constructora-Promotora rehusó hacerse cargo tras hacerle la oportuna notificación.

A tener en cuenta:

·        Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (siempre la tendréis actualizada en el portal Noticias Jurídicas).

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